Tanımı ve Hukuki Niteliği
Arsa
payı karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibinin arsasının belli bir bölümünü
yükleniciye devretme borcu altına girdiği, buna karşılık yüklenicinin de bu
arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmeyi ve inşa ettiği bu bağımsız
bölümlerden arsa sahibinin payına düşen kısmını arsa sahibine teslim etmeyi
taahhüt ettiği karma tipli bir sözlemedir.
Uygulamada
sıklıkla karşımıza çıkan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar
Kanunu’nda düzenlenmiş sözleşmelerden değildir. Arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesi gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesi gibi birden fazla
sözleşme tipine ait edimleri içinde barındırdığından karma sözleşmelerden çifte
tipli bir sözleşmedir. Sözleşmesinin her iki tarafı da hem borçlu hem de
alacaklı konumunda olduğundan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki
tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir.
Şekli
Arsa
payı karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde taşınmaz mülkiyetinin devri vaadini
barındırdığından kural olarak noter nezdinde düzenleme şeklinde yapılmadıkça
geçerli olmaz. TMK 706, TBK 237, Tapu Kanunu 26, Noterlik Kanunu 60 ve
89.maddeleri ile getirilen düzenlemelerde arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasının geçerlilik şartı olduğu
anlaşılmaktadır. Buna göre TMK’nın 706.maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin
devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş
bulunmalarına bağlıdır. Yine TBK’nın 237.maddesi ile taşınmaz satış vaadi
sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı hükme
bağlanmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini düzenleme görevinin
noterlere verildiği Tapu Kanunu’nun 26.maddesinde yer alan “Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler
tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de
taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir” şeklindeki düzenlemeden
ortaya çıkmaktadır. Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89.maddeleri ile Noterlerin
görevleri arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılması da sayılmış ve
bu sözleşmenin düzenleme şeklinde yapılacak sözleşmelerden olduğu hükme
bağlanmıştır. Bu sebeple taraflarca dışarıda düzenlenip noterlikçe imzaları
onanan sözleşmeler geçerli olmayacaktır.
Arsa
payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşulu
olmasının yanında Yargıtay uygulamaları ile geliştirilen kabule göre MK madde 2
uyarınca dürüstlük kuralının gerekli kıldığı hallerde resmi şekilde yapılmasa
bile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli sayılmıştır. Örnek verecek
olursak; adi yazılı şekilde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
gereğince müteahhidin inşaatın büyük bir kısmını tamamlamış olması ihtimalinde,
arsa sahibi artık aralarında geçerli bir sözleşme olmadığından bahisle kendi
edimini ifadan kaçınamayacaktır. Yine arsa payının tapuda müteahhit adına
geçirilmesi ihtimalinde müteahhit sözleşmenin resmi şekle uyulmadığından dolayı
geçersiz olduğunu ileri süremeyecek, edimini ifa ile mükellef olacaktır.
Yüklenicinin 3.Kişilerle Yaptığı Satış
Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Uygulamada
genellikle arsa sahibi yükleniciye inşaatın yapılmasına karşılık olarak bazı
bağımsız bölümlerin devrini taahhüt etmekte, yüklenici de kendisine
devredilecek bu bağımsız bölümleri 3.kişilere satmak suretiyle inşaatın
yapılması için gerekli olan sermayeyi temin etmektedir. Bu durumda yüklenici
ile 3.kişi arasında yapılan bu sözleşme alacağın
temliki hükümlerine tabi olacaktır. Sadece devir vaadi söz konusu ise herhangi
bir şekil zorunluluğu yoktur. Arsa sahibi (borçlu) Borçlar Kanunun 188’inci maddesi
uyarınca, devri öğrendiği sırada müteahhide (temlik edene) karşı sahip olduğu
def’ileri, 3.kişiye (devralana) karşı da ileri sürebilecektir. Yine 3.kişi de
arsa sahibinden bağımsız bölümün kendisine devrini talep hakkına sahip
olacaktır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde
Tarafların Yükümlülükleri
1.
Yüklenicinin Borçları
Arsa
payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimi bağımsız bölümler inşa
etmek ve inşa ettiği bu bağımsız bölümleri eksiksiz olarak arsa sahibine teslim
etmektir. Yüklenicinin edimi bir eser meydana getirme ve bunu teslim borcunu
içerdiğinden Türk Borçlar Kanunu’nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser
sözleşmesine ilişkin hükümler burada da uygulama alanı bulacaktır.
6098
sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 471.maddesinde yüklenicinin borçları
sayılmıştır. Buna göre yüklenicinin asli edimi olan eseri meydana getirme ve
teslim borcu yanında sadakat ve özen yükümlülüğü, işi bizzat yapma veya kendi
gözetimi altında yaptırma, inşaatı yaparken güvenliği sağlama, araç ve gereç
sağlama gibi yan borçları da mevcuttur.
TBK’nun
471/2 fıkrasında yüklenicinden beklenen özen ölçütüne yer verilmiştir. Buna
göre yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde benzer
alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî
ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınacaktır.
TBK’nun
472.maddesinde malzemenin kim tarafından sağlandığına göre sorumluluğun
belirlenmesinde bir ayrıma gidilmiştir. Buna göre malzeme yüklenici tarafından
sağlanmışsa yüklenici, bu malzemenin ayıplı olması yüzünden iş sahibine karşı,
satıcı gibi sorumlu olacaktır. Eğer malzeme iş sahibi tarafından sağlanmışsa
yüklenici, onları gereken özeni göstererek kullanmakla ve bundan dolayı hesap
ve artanı geri vermekle yükümlüdür.
Aynı maddenin 3.fıkrasında iş sahibinin
sağladığı malzemenin ayıplı olması veya eserin gereği gibi ya da zamanında
meydana getirilmesini tehlikeye düşürecek başka bir durum çıkması ihtimali
düzenlenmiş ve böyle bir durumun varlığı halinde yükleniciye durumu hemen iş
sahibine bildirme yükümü getirilmiştir. Aksi takdirde bundan doğacak
zararlardan yüklenicinin sorumlu olacağı da aynı fıkrada belirtilmiştir.
2.
Arsa Sahibinin Borçları
Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen eser
sözleşmesinde iş sahibinin edimi eser karşılığında bedel ödeme borcudur. Arsa
payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ise arsa sahibinin bedel ödeme borcu söz
konusu değildir. Burada arsa sahibinin asli edimi arsayı yükleniciye teslim
etmek ve yüklenicinin payına düşen arsa paylarını devretmektir.
Arsa sahibinin teslim ettiği arsanın imar
parselinin yapılmış olması gerekmektedir. Aksi takdirde taraflar arasında
kurulan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ifa imkansızlığı sebebiyle
geçerlilik kazanamayacaktır.
İmar Kanunu’nun 22.maddesi uyarınca yapı
ruhsatiyesi almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat
edilir. Yine İmar Kanunu’nun 30.maddesinde mal
sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve
kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerektiği
belirtilmiştir. Buna göre yasal düzenleme gereği yapı ruhsatı ve oturma iznini
alma borcu kural olarak arsa sahibine
aittir. Ancak taraflar sözleşmede bu borcun yüklenici tarafından yerine
getirileceğini kararlaştırabilirler.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona
Ermesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların üzerine
düşen edimlerini yerine getirmesiyle yani ifa ile sona erebileceği gibi ifa
dışında eserin yok olması (TBK m.483), tazminat karşılığı fesih (TBK m.484),
arsa sahibi yüzünden ifanın imkansızlaşması (TBK m.485), yüklenicinin ölümü
veya yeteneğini kaybetmesi (TBK m.486) sebepleri ile de sona erebilir.
Arsa
Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Yargıtay Kararları
v
Yargıtay
14. Hukuk Dairesi’nin 2016/19062 Esas ve 2017/1946 Karar sayılı dosyasından
verdiği 14.3.2017 tarihli kararında şu ifadeler yer almaktadır: “Dava, arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesinden kaynaklı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece,
mahallinde keşif yapılarak, eser sözleşmesi uyarınca inşaatın fiziki seviyesi
saptanmalı, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı,
eksik iş varsa bu işlerin bedeli saptanmalı, ayrıca sözleşme uyarınca
yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi
gerekli bedellerin bulunup bulunmadığı Belediye, SGK ve Maliyeden yazışma
yapılarak saptanmalı borçlarını depo etmesi için davacıya mehil verilmeli, bu
bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından istemi hüküm
altına almalı, aksi takdirde arsa sahipleri yönünden dava reddedilmesi gerekir.”
v
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/2018 Esas ve
2016/8081 Karar sayılı dosyasından 11.10.2016 tarihinde verilen kararda şu
ifadeler yer almaktadır: “Davacının
arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü
yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı
koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi gereğince;
"Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları,
devralana karşı da ileri sürebilir." Buna göre temliki öğrenen arsa
sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler
ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı
da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı
sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden
yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin
arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici
arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı
şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk
Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini
ifaya zorlayamaz.”
v Yargıtay
23. Hukuk Dairesi’nin 2016/6432 Esas ve 2017/1407 Karar sayılı dosyasından
verilen 09.05.2017 tarihli kararında şu ifadeler yer almaktadır: “Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak
kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve
teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine
sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Hemen belirtmek
gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi
olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürülebilir.
Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine
getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun
iptalini isteyebilir. Diğer bir deyişle üçüncü
kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin
edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde,
yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten
yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer.”