Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayacaktır. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekmektedir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 Sayılı HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilecektir. Yıllık kira bedeli tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilecek, tanık dinlenmeyecektir.

Kiralayanın anahtarı almaktan kaçınması ihtimalinde, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulacaktır. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam edecektir.

Kiralanan yerin anahtar teslimi zilyetliğin geri verilmesi anlamında önem arz etmektedir. Anahtarların halen kiracıda bulunduğu bir durumda kiralayan mecura giremeyecek demektir. Anahtarları teslim edilmemiş bir mecura kiralayanın zorla girmesi beklenemez. Kiracı içeride değerli eşyaları bulunduğunu iddia edebilir, mecur ikametgahsa konut dokunulmazlığını ihlal şikayetinde bulunabilir veya bunların hiçbiri söz konusu olmasa dahi, kiralayanın mecurun kapısını kırmak/kilitlerini sökmek gibi bir yükümlülük altına sokulması hakkaniyetli olmayacaktır.

Yerleşik Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) içtihatlarında da kiralananın hukuken tahliye edildiğinin ve kira sözleşmesinin feshedildiğinin kabul edilebilmesi için anahtar tesliminin gerekli ve zorunlu bir unsur olduğu belirtilmiştir.

ANAHTAR TESLİMİNE DAİR YARGITAY VE BAM KARARLARI

v        Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/6833 ve K. 2018/7189 sayılı dosyasından verdiği 27.6.2018 tarihli kararında şu ifadeler yer almıştır; “… Davalı, kiralanan taşınmazı 2012 yılı Temmuz ayında tahliye ettiğini iddia etmiş, davacı kiralayan ise davalının taşınmazı 2014 yılı Ocak ayında tahliye ettiğini, evin anahtarını davalının eski eşinin teslim ettiğini, aynı tarihte de taşınmazı yeniden kiraya verdiğini bildirmiştir. Davalı tahliyeyi ve anahtar teslimini kanıtlamakla yükümlüdür. Anahtar teslimi ancak yazılı belge ile kanıtlanabilir. Toplanan delillere göre davalı kiracı tahliye ve anahtar teslimini kanıtlayamamıştır. O halde davalı taraf takip konusu aylar kiralarının tümünden ve tahliye tarihine kadar işleyen aidat bedelinden sorumludur. Davalı tarafça 06.11.2013 tarihinde davacı hesabına 2.500,00 TL ödeme yapılmıştır. Bu durumda mahkemece takip konusu ayların tümü üzerinden davalı tarafça yapılan ödemeler dikkate alınarak alacak ve faize dair hesaplama yapılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir….”

v      Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/3937 ve K. 2017/13759 sayılı dosyasıdan 25.10.2017 tarihinde verdiği kararında şu ifadeler yer almıştır; “… Taraflar arasındaki uyuşmazlık kiralananın tahliye edilip edilmediği noktasındadır. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması veya başka bir sebeple anahtarın teslim edilememesi durumunda, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan imtina etmesi halinde kiracı anahtarı notere teslim etmeli yada mahkemeden tevdii mahalli tayin ettirmelidir. Olayımızda yukarda anlatıldığı şekilde usulüne uygun anahtar teslimi yapılmadığına göre kiralananın davalının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda davacının kira alacağı sebebiyle takip yapması ve dava açmasında usulsüzlük bulunmamaktadır ….”

v        Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/470 ve K.2017/1011 sayılı dosyasından 30.6.2017 tarihinde verdiği kararında şu ifadeler yer almaktadır; “…. Kiracı, yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle yükümlüdür. Kiralanan taşınmaz tahliye edilmedikçe kiracının sözleşmeden kaynaklanan tüm yükümlülükleri devam eder. Kiralananın tahliyesi ise kiralananın teslimi ile olur. Teslimin varlığı ise kiracı tarafından ispatlanmalıdır. Anahtar teslimi bizzat kiraya verene yada kabul ettiği temsilciye teslim ile yada tevdi mahalline emanet tutanağı ile teslim edilip, emanet tutanağının kiraya verene tebliğ ile olur. Kiralananın anahtar teslimi yapılmadan boşaltılması yahut kiracı tarafından kullanılmaması yasal teslim olmadığından, kiraya veren tarafından kabul edilmedikçe kiracıyı yükümlülükten kurtarmaz ….”