Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı
iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen
boşaltılması yeterli olmayacaktır. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi
gerekmektedir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından
kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında
çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim
edildiğini, böylece kira ilişkisinin ileri sürülen tarihte hukuken sona
erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.
Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir
maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin
feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat
edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, dava
tarihinde yürürlükte bulunan 6100 Sayılı HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde
değerlendirilecektir. Yıllık kira bedeli tutarı senetle ispat sınırının
üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilecek, tanık dinlenmeyecektir.
Kiralayanın anahtarı almaktan kaçınması ihtimalinde,
kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip,
tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir.
Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana
bildirildiği tarihte son bulacaktır. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını
ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam edecektir.
Kiralanan yerin anahtar teslimi zilyetliğin geri
verilmesi anlamında önem arz etmektedir. Anahtarların halen kiracıda bulunduğu
bir durumda kiralayan mecura giremeyecek demektir. Anahtarları teslim edilmemiş
bir mecura kiralayanın zorla girmesi beklenemez. Kiracı içeride değerli
eşyaları bulunduğunu iddia edebilir, mecur ikametgahsa konut dokunulmazlığını
ihlal şikayetinde bulunabilir veya bunların hiçbiri söz konusu olmasa dahi,
kiralayanın mecurun kapısını kırmak/kilitlerini sökmek gibi bir yükümlülük
altına sokulması hakkaniyetli olmayacaktır.
Yerleşik Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) içtihatlarında
da kiralananın hukuken tahliye edildiğinin ve kira sözleşmesinin
feshedildiğinin kabul edilebilmesi için anahtar tesliminin gerekli ve zorunlu bir
unsur olduğu belirtilmiştir.
ANAHTAR TESLİMİNE DAİR YARGITAY VE BAM
KARARLARI
v Yargıtay
3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/6833 ve K. 2018/7189 sayılı dosyasından verdiği
27.6.2018 tarihli kararında şu ifadeler yer almıştır; “… Davalı, kiralanan taşınmazı 2012 yılı Temmuz ayında tahliye ettiğini
iddia etmiş, davacı kiralayan ise davalının taşınmazı 2014 yılı Ocak ayında
tahliye ettiğini, evin anahtarını davalının eski eşinin teslim ettiğini, aynı
tarihte de taşınmazı yeniden kiraya verdiğini bildirmiştir. Davalı tahliyeyi ve anahtar teslimini
kanıtlamakla yükümlüdür. Anahtar teslimi ancak yazılı belge ile kanıtlanabilir.
Toplanan delillere göre davalı kiracı tahliye ve anahtar teslimini
kanıtlayamamıştır. O halde davalı taraf takip konusu aylar kiralarının tümünden
ve tahliye tarihine kadar işleyen aidat bedelinden sorumludur. Davalı
tarafça 06.11.2013 tarihinde davacı hesabına 2.500,00 TL ödeme yapılmıştır. Bu
durumda mahkemece takip konusu ayların tümü üzerinden davalı tarafça yapılan
ödemeler dikkate alınarak alacak ve faize dair hesaplama yapılıp sonucuna göre
bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar
verilmesi doğru değildir….”
v Yargıtay
8. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/3937 ve K. 2017/13759 sayılı dosyasıdan 25.10.2017
tarihinde verdiği kararında şu ifadeler yer almıştır; “… Taraflar arasındaki uyuşmazlık kiralananın tahliye edilip edilmediği
noktasındadır. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade
borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da
kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan
kaçınması veya başka bir sebeple anahtarın teslim edilememesi durumunda,
kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip,
tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir.
Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana
bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek
de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Kiracının
bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka
bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın
fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin
kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama
yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü
tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, verenin bildirdiği tahliye tarihine
itibar olunmalıdır. Anahtar teslim
edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir.
Kiralayanın anahtarı teslim almaktan imtina etmesi halinde kiracı anahtarı
notere teslim etmeli yada mahkemeden tevdii mahalli tayin ettirmelidir.
Olayımızda yukarda anlatıldığı şekilde usulüne uygun anahtar teslimi
yapılmadığına göre kiralananın davalının kullanımında olduğunun kabulü gerekir.
Bu durumda davacının kira alacağı
sebebiyle takip yapması ve dava açmasında usulsüzlük bulunmamaktadır ….”
v Ankara
Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/470 ve K.2017/1011 sayılı
dosyasından 30.6.2017 tarihinde verdiği kararında şu ifadeler yer almaktadır; “…. Kiracı,
yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle
yükümlüdür. Kiralanan taşınmaz tahliye edilmedikçe kiracının sözleşmeden
kaynaklanan tüm yükümlülükleri devam eder. Kiralananın tahliyesi ise
kiralananın teslimi ile olur. Teslimin
varlığı ise kiracı tarafından ispatlanmalıdır. Anahtar teslimi bizzat
kiraya verene yada kabul ettiği temsilciye teslim ile yada tevdi mahalline
emanet tutanağı ile teslim edilip, emanet tutanağının kiraya verene tebliğ ile
olur. Kiralananın anahtar teslimi yapılmadan boşaltılması yahut kiracı
tarafından kullanılmaması yasal teslim olmadığından, kiraya veren tarafından
kabul edilmedikçe kiracıyı yükümlülükten kurtarmaz ….”