Türk Borçlar Kanunu’nun 347 ve devamı maddelerinde konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Buna göre bazı hallerde kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona erdirilmesi mümkünken bazı hallerde ise kira sözleşmesi ancak dava yoluyla sona erdirilebilmektedir.

A.        BİLDİRİM YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

Kiracı, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının 15 günlük sürede sözleşmeyi sona erdirmek istediğini kiraya verene bildirmemesi durumunda kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır.

Kiraya verene ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanınmamıştır. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda ve bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu halde kiraya verenin sözleşmeyi fesih için herhangi bir sebep gösterme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının genel hükümlere göre yapacağı fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirmesi her zaman mümkündür. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yapacağı fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Kiraya ilişkin genel hükümler başlığı altında düzenlenen Türk Borçlar Kanunu’nun 329.maddesi uyarınca taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira sözleşmesinin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 347/son fıkrası uyarınca kiracı ve kiraya veren genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabildiği durumlarda da kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 348.maddesinde bildirimin geçerlilik şekli belirtilmiştir. Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlı kılınmıştır.

B.        DAVA YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİLMESİ

1.         Kiraya verenden kaynaklanan sebepler

Türk Borçlar Kanunu’nun 350.maddesi uyarınca kiraya veren gereksinim, yeniden inşa ve imar sebeplerine dayanarak belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiraya verenin gereksinim sebebine dayanarak fesih hakkını kullanabilmesi için kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu olması gerekmektedir.

Kiraya verenin yeniden inşa ve imar sebebiyle fesih hakkının kullanılabilmesi için kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olmalı ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız olması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351.maddesinde ise yeni malikin gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi düzenlenmiştir. Buna göre kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yine kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 355.maddesin uyarınca kiraya veren gereksinim veya imar ve inşa amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe kiralananı başkasına kiralayamayacaktır. Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

2.         Kiracından kaynaklanan sebepler

Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinde kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin feshi düzenlenmiştir. Buna göre bu sebepler kiracının yazılı olarak kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı üstlenmesi, iki haklı ihtar ve kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması halleridir.

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerden ilki kiracının tahliye taahhütnamesi vermesidir. Kanun uyarınca bu taahhütnamenin geçerli olması için yazılı şekilde yapılması, tahliyenin yapılacağı belli bir tarihi içermesi ve kiracının imzasını içermesi gerekmektedir. Bu durumda kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralayanı boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

İki haklı ihtar sebebine dayanarak kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelinin ödenmemesinden dolayı kiracıya iki haklı ihtar çekilmiş olmalıdır. Bu durumda kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise 1 aylık süre kira süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlar.

Kiracıdan kaynaklanan fesih sebeplerinin sonuncusu ise kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halidir. Bu durumda kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu hususu bilmiyor olması gerekmektedir. Kiraya veren fesih hakkını sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla kullanabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 353.maddesinde kiraya veren lehine dava açma süresinin uzaması hali düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 354.maddesi uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 356.maddesinde ise kiracının ölümü halinde kira sözleşmesinin sürdürülmesi hali düzenlenmiştir. Buna göre kiracının ölümü durumunda ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini sürdürebileceklerdir. Madde metninde kiracının mirasçılarına özellikle yer verilmemiştir. Çünkü madde gerekçesinde de belirtildiği üzere mirasçı Türk Medeni Kanunu’nun miras hukukuna ilişkin hükümleri çerçevesinde mirasbırakan konumundaki ölen kiracının külli halefi olarak söz konusu kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. Bu sebeple ölen kiracının mirasçısı Türk Borçlar Kanunu’nun 333.maddesine dayanarak kira sözleşmesini feshetmemişse kiracı olarak kabul edilecektir.