Önalım Hakkının Tanımı
Önalım (Şufa) hakkı bir taşınmazın tamamının veya bir
kısmının üçüncü kişiye satılması durumunda taşınmazı aynı şartlarla öncelikli
olarak satın alma hakkı veren ve dava yoluyla kullanılabilen eşyaya bağlı bir
haktır.
Önalım Hakkının Türleri
Önalım hakkı, yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan
önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılır.
Yasal önalım hakkı paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın
paydaşlarına kanunen tanınmış olan ve payın bir kısmının veya tamamının üçüncü
bir kişiye satılması durumunda diğer paydaşların satılan bu payı aynı
koşullarla öncelikli olarak almasına imkan sağlayan bir haktır.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taraflar arasında
iradi olarak kurulan bir sözleşme ile taraflardan birine tek taraflı olarak
taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması durumunda öncelikli olarak taşınmazı
satın alma imkanı veren bir haktır.
1.
YASAL ÖNALIM HAKKI
Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732.maddesi vd.
hükümlerinde düzenlenmiştir. Yasal önalım hakkı sadece paylı mülkiyete tabi bir
taşınmazın paydaşları lehine tanınmıştır. Taşınmaz üzerinde irtifak, rehin gibi
sınırlı ayni hak veya kişisel bir hakka sahip olanların önalım hakkı
bulunmamaktadır.
Türk Medeni Kanunu’nun 732.maddesi şu şekildedir: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz
üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer
paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” Madde metninden de anlaşıldığı
üzere önalım hakkı bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması
durumunda kullanılabilecektir.
Yasal önalım hakkı, devir hakkının yasal bir kısıtlaması
olarak paylı mülkiyetin kurulmasıyla birlikte kendiliğinden yasa gereği doğar.
Paydaşların önalım hakkını kullanabilmesi için payın cebri
olmayan, iradi, ivazlı (karşılıklı) ve cüz’i halefiyet yoluyla devredilmiş
olması gerekir. Bu devre en güzel örnek satım sözleşmesidir. Payın cebri
icra yoluyla, miras yoluyla (külli halefiyet yoluyla) veya bağışlama yoluyla
devredilmesi halinde ise önalım hakkı kullanılamayacaktır.
Türk Medeni Kanunu’nun 734.maddesi uyarınca önalım hakkı alıcıya
karşı açılacak bir dava yoluyla kullanılabilecektir. Aynı maddenin
2.fıkrasına göre önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden
önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından
belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Yasal Önalım Hakkından Feragat
Türk Medeni Kanunu’nun 733.maddesinin 2.fıkrasına göre
önalım hakkından feragatin geçerli olması için resmi şekilde yapılması ve tapu
kütüğüne şerh verilmesi gereklidir. Belirli bir satışta önalım hakkından
vazgeçilmesi halinde ise feragatin yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Feragat
satıştan önce yapılabileceği gibi satıştan sonra da yapılabilir.
Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasında Hak
Düşürücü Süreler
Türk Medeni Kanunu’nun 733.maddesinin 3 ve 4. fıkraları
uyarınca önalım hakkı satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği
tarihin üzerinden üç ay ve her halde
satışın üzerinden iki yıl geçmekle
düşer.
2.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI
Türk Medeni Kanunu’nun 735.maddesinde düzenlenmiştir. Sözleşmeden
doğan önalım hakkı kaynağını taraf iradelerinden almaktadır. Önalım sözleşmesi
taşınmaz maliki ile önalım hakkı tanınacak kişi arasında kurulur. Bu sözleşme
ile malik taşınmazının tamamı ya da bir kısmı üzerinde tesis edeceği önalım
hakkı ile taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde önalım hakkı sahibine
öncelikli olarak taşınmazı satın alma hakkı vermektedir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu kütüğüne şerh
verilmesi halinde, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre
taşınmazı satın alan üçüncü kişilere karşı önalım hakkı kullanılabilecektir.
Tapu kütüğünde herhangi bir koşul belirtilmediği takdirde taşınmazın üçüncü
kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin
verildiği tarihin üzerinden on yıl
geçmekle sona erer.
Türk Medeni Kanunu’nun 735.maddesinin son fıkrası
uyarınca yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hükümler sözleşmeden
doğan önalım hakkı için de geçerli olacaktır.